上海越來越多有房族開始租房招租難搬家貴“煩惱不少”

上海越來越多有房族開始租房 招租難、搬家貴“煩惱不少”

東方網(wǎng)12月14日消息：據(jù)《青年報》報道，有的是因為孩子讀書，不得不全家出來租房；有的是因為工作交通方便需要，在單位附近或者地鐵口租房；有的人則是因為經(jīng)濟壓力，把自己的房子租出去，然后再租個小房子以便于賺取差價……明明擁有自己的住房，但是不少上海市民因為各種原因成為了“換租族”。

據(jù)某知名租房企業(yè)市場研究中心公布的一項針對換租者居住觀察報告顯示，在上海，自身擁有住房，仍需要另租房滿足居住需求的“換租族”的住房需求為8000多套，略低于上海825萬戶總家庭戶數(shù)家庭的1%，在租房大軍中占比在6%左右，卻有增多趨勢。但是租房的不穩(wěn)定性、搬家成本高也讓這些“換租族”面臨不少煩惱。

案例：雖然有了兩套房但時隔八年再成換租族

36歲的劉女士最近有點忙，她看了一個月的房子，想租一套能夠滿足一家五口、祖孫三代居住的房子，并不比買一套輕松多少。

2009年，劉女士和老公在中外環(huán)買了一套小兩室婚房，成了有房族。2012年女兒出生后，父母來幫忙帶孩子，小房子立刻變得有點局促，父母也總?cè)轮霞矣写蠓孔樱淹鈱O女帶回去照顧。

劉女士和老公割舍不了跟女兒分離，又想讓父母舒心，所以那幾年她幾乎全副心思都在想，怎么能換套大房子，2015年上半年，在自己的努力和全家?guī)椭拢诟浇仲I了一套120平方米的三房，還款壓力挺大，好在還能堅持，小房子出租也可以略做補貼。

這兩年夫妻倆的收入上升挺快，當初的還款壓力已經(jīng)不再是問題，開始考慮女兒上學(xué)的問題，附近的學(xué)校都一般，于是她們賣掉了小房子，在徐匯區(qū)置換了一套更小的房子。

女兒馬上要讀幼兒園，徐匯的小房子無法容納一家子，暫時無力換更大的房子，他們選擇把兩套自有住房都出租，在徐匯租一套大房子住。時隔八年再租房，劉女士說除了找房子、搬家和其他瑣事交織，的確有點心累外，租房本身自己和老公都很接受，相比年輕時的租房很不同，現(xiàn)在更清晰和篤定自己是為什么選擇，而且選擇空間比以前大很多。

劉女士告訴記者，也有朋友勸她把兩套房子賣了，直接換一套大的，但劉女士有自己的考慮：公公婆婆年紀大了也要來上海，希望給他們備一套，既然現(xiàn)在能維持，就不要輕易妥協(xié)了，女兒小學(xué)畢業(yè)前，看情況能不能再換一套徐匯大一點房子，如果不行，就讓女兒初中住校，全家搬回中環(huán)外，這幾年注定租房，不過與自己想要的生活正在逐漸接近，換租的生活卻也不錯。

為結(jié)婚，買郊區(qū)房到市區(qū)租房“曲線救國”

眼下一線城市房價漲了不少，許多年輕人就選擇在次中心或者郊區(qū)買房。房子是買了，可上班又不方便了。不得已之下，這群年輕人選擇成為“換租族”。

剛工作三年的市民小張告訴記者，他是去年年底結(jié)的婚?！芭郊译m然沒有明說，但是丈母娘的意思是必須穩(wěn)定了才能結(jié)婚，意思就是要男方先買房才答應(yīng)婚事。”小張說，可是當時手里的錢，如果在市區(qū)買房最多只能買個10平方米?？紤]之下，自己只能“曲線救國”了。結(jié)婚前小張在青浦購買了一套90多平方米的二室二廳的房屋?！敖Y(jié)婚住的話肯定沒問題了，但是從新家到兩人的單位，公交換地鐵基本上都要1個半小時，實在太遠了，所以我們將新房租了出去，又在長壽路地鐵口附近租了一套兩室的房子?！睘榱斯ぷ鞣奖?，小張夫婦成了“換租族”。

小張告訴記者，“首次置業(yè)，我購買的樓盤在目前看來較偏遠，但有較好的規(guī)劃，預(yù)期房價會升值，因此暫時并不拋售，我把那套住房租出去，每個月也有2500元的房租收入?！毙堈f，現(xiàn)在看來當初這個選擇是對的，買的房子也漲了一些，避免了個人資產(chǎn)流失，等到合適的時機他會賣掉青浦的房子，再在市區(qū)購買一套合適的房子。

為了生活方便，60后也“趕時髦”成換租族

“以前感覺租的房屋沒有家的感覺，但是身邊的不少人都在租房，年輕的、年紀大的，只要有生活上的需要。”“60后”趙先生說，搖身成為換租族，就是為了生活方便。

趙先生一直在閔行開發(fā)區(qū)一家醫(yī)療企業(yè)從事研發(fā)工作，5年前在單位附近購房，每天走路上班不到20分鐘，很適合經(jīng)常加班的節(jié)奏。當時趙太太在漕寶路附近工作，開車上班也還能接受。今年趙太太跳槽后，在人民廣場附近上班，上班時間太長，他們決定先在1號線附近租一套租金6000元以內(nèi)、兩人上班時間都在1小時內(nèi)的房子，自己的房子以每個月3000的價格直接租給了趙先生的同事。

同樣，“60后”的黃先生以每月12000元的價格把自己古北的房屋租借出去后，以每月16000的價格在新天地租借了一套房子。黃先生說，城市的成熟程度越高，城市壓力、城市便利以及城市發(fā)展，都會帶來新的釋放，換租的原因也會越來越多。在他的身邊，“80后”和“90后”是換租一族的主體，但是大家的觀念都在慢慢改變，“60后”也成為其中的一部分。

“我們和一般的房客不一樣的一點，因為有以租養(yǎng)租的基礎(chǔ)在，所以換租對租金的承受度相對高一些，所以在某種程度上，我們對房屋的品質(zhì)要求也會相對提高?！秉S先生表示，換租人群涵蓋了各個年齡階段和人生階段的人群，大家換租的目的各不相同，價值觀、消費觀、生活方式也有很大區(qū)別，但殊途同歸之處在于——為更接近當前和未來的生活規(guī)劃，而選擇換租。

在換租者居住觀察報告，記者看到，“80后”是換租族的主要群體，占比為48%，“70后”和“90后”分別占比24.3%和18.6%，而“60后”及以上占比為9.2%。

分析：按照習慣，市民往往將居住需求的更新投射到購房市場，而實際上，租房更及時地承載了大多數(shù)人的居住需求更新?！皳Q租”因低碳、環(huán)保，能節(jié)省時間、改善居住條件，不用為大筆的購房款發(fā)愁，正受到部分年輕人的青睞。

生活軌跡快成為換租主旋律

據(jù)統(tǒng)計，目前上?？偧彝魯?shù)達825萬戶。超大規(guī)模的家庭基數(shù)，產(chǎn)生的居住需求注定會千差萬別，也注定換租需要也會形成龐大的居住市場。記者采訪中發(fā)現(xiàn)，大多數(shù)換租族是為了節(jié)省時間，適應(yīng)快節(jié)奏的城市生活。而根據(jù)換租者居住觀察報告顯示，41.6%的人群選擇成為換租族正是為了解決自己上班通勤距離問題。

記者在真北路上的一家房屋中介采訪時，遇到了正在找房子的小周。三年前，90后小周在家庭的資助下，在金山買了一套新房，去年交房裝修后，自己滿心歡喜的搬進新居，銷售的工作性質(zhì)彈性很大，但一個月不到就又重新跑回市區(qū)，主要是圈子都在市區(qū)。房子租給了自己在附近某家IT跨國企業(yè)上班的同學(xué)。因為工作需要，小周最近打算中環(huán)外找個3000元左右的一室一廳的房屋?！叭绻≡诮鹕剑鲂谐杀緦嵲谔吡?，而且每天需要早起晚歸，我身體也吃不消。”小周笑稱要趕緊找個女朋友，兩人租房還是會比一個人劃算不少。

對此，上海鏈家首席市場分析師張月表示，隨著城市縱向發(fā)展越來越快，更多家庭的規(guī)劃和遠景目標在快速發(fā)生變化，不可避免的需要更為匹配的居住條件，因此改善型居住需求會越來越多?！巴ǔＧ闆r下，大家都認為改善是通過換房來實現(xiàn)的，實際上通過換租實現(xiàn)也是一種選擇。”張月分析稱，通過換租時條件的取舍盡量求全，去完成“資源置換”，是很多年輕換租族熱衷的事情。

為孩子上學(xué)而“舍遠求近”

秦先生原本的住房在徐匯區(qū)建國西路上，地段非常好，而且也是學(xué)區(qū)房。但是因為孩子上學(xué)的問題，秦先生一家也成為了“換租族”。根據(jù)換租者居住觀察報告顯示，10.4%的人群成為換租族是正是為了方便子女上學(xué)。

秦先生告訴記者，當初買房子的時候正是考慮到學(xué)區(qū)，買的房子對口建襄小學(xué)，但是今年孩子很爭氣的考上了上海世界外國語小學(xué)。“既然孩子考上了這么好的學(xué)校，不管有什么困難我們就會去上?！苯衲?月份開始，秦先生每天需要驅(qū)車1個多小時送兒子上學(xué)，然后再花近1個小時去單位上班，真是苦不堪言。再三考慮后，秦先生決定通過“換租”的方式解決問題。他先把建國路上的房子出租，再用租金在世界外國語小學(xué)附近租住了一套三室的居室?，F(xiàn)在，每天早晨全家都可以多睡兩個小時，再也不用“漫漫上學(xué)路”了?！耙驗槎际菍W(xué)區(qū)房，也都是三房，所以收入和支出基本差不多，也不用貼什么錢。主要孩子睡眠可以保證了，這比什么都重要?！?/span>

記者調(diào)查發(fā)現(xiàn)，很大一部分換租族就是為了孩子上學(xué)方便或者是方便家長陪讀。在徐家匯附近一家房屋中介的負責人張經(jīng)理介紹，每到新學(xué)年開學(xué)前，附近學(xué)區(qū)房租金都會小幅上漲。不少來中介求租的客戶，會同時委托中介將自有住房出租。記者了解到，學(xué)區(qū)房、繁華地段的中小戶型，是家長和年輕人首選的求租對象。

“以大換小”租金差貼房貸

除了為了生活方便、孩子上學(xué)方便，還有一部分人群成為換租族則純碎出于無奈。根據(jù)換租者居住觀察報告對年輕“換租者”租金收益分析，其中43%的換租族原租金收益<現(xiàn)付租金，平均每月需要支付1300元；21%的換租族原租金和現(xiàn)付租金持平；還有36%的換租族原租金收益>現(xiàn)付租金。

滬上實行嚴格限購令，作為新上海人家庭暫時僅有一次購房機會。為追求“一步到位”式置業(yè)。李先生夫婦首次購房就買了一套三房二廳的房屋。夫妻二人不僅拿出了工作近10年的全部積蓄，還問雙方父母和親戚借了一筆錢，再加上銀行貸款380萬元，李先生夫婦購買了一套總價在800萬元左右的3房2廳的房屋。

但是，住進大房子沒過半年，李先生夫婦逐漸走出了買房后的喜悅心情，轉(zhuǎn)而走進了“巨額”債務(wù)的煩惱中。盡管夫妻二人收入都不錯，但每個月需要2萬元左右的房貸、父母親戚的借款，再加上孩子學(xué)習的開銷，讓他們感覺有些力不從心。在后悔不該買那么大房子的同時，兩人也在積極地尋找著解決的辦法。于是，李先生與妻子商量：反正家里加小孩就三個人，其中有一間房長時間是浪費的，還不如把這間房單獨出租出去，把這筆錢補貼到房貸中。但是妻子表示，和其他人合租畢竟麻煩，還不去把整套房子全部租掉，然后去孩子學(xué)校附近租一套小戶型來住。

一番折騰后，李先生把他們購買的房子租了出去，租金是每個月10000元，而租借的兩室戶租金為每個月5800元，每月一來一去有了4200元的“盈利”。

記者采訪中發(fā)現(xiàn)，對一部分換租族來說，由于既是房主又是租客，租金差額收益受市場租金漲跌變動的影響較小，以大換小后一定程度上可以保證每月的穩(wěn)定收益。隨著人們對住房的多元化需求，換租族的比重或會增大，不少70后、80后人群紛紛加入到換租族群體中。

雖然，換租可以相對簡單地滿足很多人群的多元需要，但“換租”也存在一定風險，如空租、頻繁搬家等。“換租族”要精心挑選房客，盡量避免自己的房子空租，從而影響租金收入；租住的房子要選擇長租期，避免房東有變，自己不得不搬家，而拖家?guī)Э诘陌峒矣质莻€大工程。因此，“換租族”既要精心挑選房客，更要精心挑選房東。

問題：花費精力多　滿意度不高

換租屬于過渡型居住，因此穩(wěn)定性并不高，但與普通租賃的區(qū)別在于，選擇的主動權(quán)更多掌握在租戶手中。據(jù)換租者居住觀察報告顯示，“換租族”綜合滿意度不高，其中只有33%的人群表示“愿意繼續(xù)租”，61%的人群“潛在換房需求”，還有18%的人群“綜合滿意度不高，計劃一年內(nèi)換房”。

在做了五年換租族后，小陳覺得這樣的生活太過于折騰，她開始急于擺脫這種生活。2012年，80后小陳在嘉定新城購入了一套70多平方米的一房兩廳，但距離工作單位太遠，所以把自己房子出租，一直在普陀區(qū)真如附近租房住?！皳Q租后，遇到了很多問題，前后搬過三次家，遇到的問題真不少。比方說前段時間空調(diào)壞了，房東一直拖著沒找人來修，如果我自己花錢再買一臺空調(diào)，萬一再搬家，這個空調(diào)是不是還得搬走?！泵髂晔唬￡惡团笥褱蕚浣Y(jié)婚，考慮到日后工作、家庭居住需要，小兩口便萌生了換房念頭。準備在租的房子附近換一套小兩房，這樣以后父母過來也有地方住。目前，小陳已經(jīng)將嘉定的住房委托出售，計劃在年內(nèi)完成“一賣一買”，成功進入城市中心圈，不再繼續(xù)做換租族。

分析師張月表示，雖然雙租具有一定的經(jīng)濟收益，但由于要同時扮演房主和租客角色，較單租者要花費更多的精力，也更容易陷入一些租賃糾紛。如果到偏遠位置租房，交通成本最好也考慮在內(nèi)，以免造成不必要的經(jīng)濟損失。

租金每年漲 搬家成本高

記者采訪中發(fā)現(xiàn)，當前不少房東并不接受一年以上的長租，這就意味著，換租者有可能面臨一年搬一次家的窘境。不但搬家過程消耗資金與精力，再次重新找出租房對時間和精力而言也是一個不小的挑戰(zhàn)。另外，對于以距離市中心的近換遠的換租者而言，搬到外圍區(qū)域可能會導(dǎo)致出行成本的增加。

“明年房租又每個月被漲了500！”租住在長寧路上的李女士一家，前幾日被房東通知明年上半年房租每月漲500元，她的三室一廳租金從每月9500元提高到每月10000元，沒有任何理由。

“心里不舒服，所以我打算開始物色新房源，但是換租意味著一是一次搬家，每次搬家辛苦不說，還要添置不少東西！”李女士說，每年到了年底，很多房東喜歡年底漲房租，如果不同意面臨的就是再次換租。但是搬家的成本過高，這讓她非常糾結(jié)。

最讓李女士痛心的是，她考慮是不是也把自己房子的房租漲一漲，當她來到自己房子的時候，發(fā)現(xiàn)租客因為生活過于粗糙，導(dǎo)致房屋裝修很多地方受損。“我和租客去談這問題的時候，租客一臉無所謂，說最多他出錢把墻壁刷一刷，其他的都不愿意負責。如果漲價，租客就不一定續(xù)租，那我又得面臨重新裝修的壓力?！?/span>

“所以換租并不是那么簡單，也要考慮到自己的住房裝修及家居用品的投入和折舊?！睂Υ?，張月表示。

專家

換租族：實現(xiàn)從“點”到“優(yōu)”的轉(zhuǎn)化升級

不少專家表示，對于換租群體而言，從另一個角度看，屬于改善居住中的“夾心層”，換租所能夠駕馭的跟居住有關(guān)的屬性，遠遠比換房更多，很多居住要求得以更快實現(xiàn)。因此大戶型、優(yōu)配置的比例也遠高于普通租賃。

在大型城市，尤其是一線城市，住房需求的細分升級正在迅速發(fā)展，這不簡單指高、中、低端的差異，更多是生活多元化帶來的居住多元化，“換租族”在城市需求看似小眾，卻凝聚著潛在改善型的縮影，他們用自身相對有限的資源，換取當下相對更幸福的生活，以及對接近未來目標更堅定的期待。

在復(fù)旦大學(xué)歷史系顧曉鳴教授看來，換租族的出現(xiàn)是因為他們工作地或者孩子上學(xué)的地點與居住地發(fā)生矛盾，這是非常正常的一個社會現(xiàn)象，是社會流動性以及活力增加的表現(xiàn)?！氨确秸f學(xué)校老師把自己的房屋租掉，再在遠郊分校附近租個房子居住，可以節(jié)省不少時間?！?/span>

至于如何讓這些換租族租房順利且有保障，顧曉鳴教授認為，如果能在管理上加強規(guī)范，比分說在臨港等企業(yè)密集的地區(qū)創(chuàng)造出一批可以短期出租的房屋，在共享經(jīng)濟時代，這將可能是個很大的市場，也可以更好地解決換租族遇到的“房租漲價、租房不穩(wěn)定”等問題。

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