疫情期間由于房租到期了沒能搬家應(yīng)該怎么辦？
疫情期間由于房租到期了沒能搬家應(yīng)該怎么辦？不僅是北京，幾乎所有外來務(wù)工人員眾多的城市，都存在化解租客、中介與房東之間矛盾的現(xiàn)實訴求。對此，其他城市不妨借鑒北京房地產(chǎn)中介行業(yè)協(xié)會發(fā)布的這份《指引》，對租房市場存在的問題做出及時的處理，盡可能保障更多人的切身利益。
日前，據(jù)《新京報》報道，北京房地產(chǎn)中介行業(yè)協(xié)會制定并發(fā)布了《疫情防控期間防范和化解住房租賃行業(yè)糾紛指引》《疫情防控期間防范和化解住房租賃行業(yè)糾紛指引》（以下簡稱《指引》）。
【糾紛指引】疫情防控期間防范和化解住房租賃行業(yè)糾紛指引
為防范和化解新冠肺炎疫情防控期間住房租賃行業(yè)矛盾糾紛，維護群眾合法權(quán)益，穩(wěn)定市場秩序，根據(jù)有關(guān)法律法規(guī)和政策規(guī)定，北京房地產(chǎn)中介行業(yè)協(xié)會制定本指引。
一、住房租賃履約糾紛
（一）風(fēng)險提示
疫情期間，各地多采取不同程度的社區(qū)、交通管控，以及相關(guān)人員隔離或居家觀察等措施，以致部分承租人無法正常居住租賃房屋、租期屆滿物業(yè)交割和搬家不便、租賃中介企業(yè)經(jīng)營困難等問題，可能引發(fā)履約糾紛。主要表現(xiàn)：
1、租賃中介企業(yè)未經(jīng)出租人同意延付或拒付租金。
2、續(xù)租環(huán)節(jié)租賃中介企業(yè)單方面上漲租金。
3、退租環(huán)節(jié)暫時無法辦理物業(yè)交割手續(xù)或搬家騰房。
4、保潔、維修等服務(wù)糾紛。
5、因履約糾紛，租賃當(dāng)事人采取驅(qū)離租戶、聚集鬧事等不當(dāng)方式非理性維權(quán)的風(fēng)險。
（二）相關(guān)法律和政策規(guī)定
《中華人民共和國民法總則》第一百八十條規(guī)定：“因不可抗力不能履行民事義務(wù)的，不承擔(dān)民事責(zé)任，法律另有規(guī)定的，依照其規(guī)定。不可抗力是指不能預(yù)見、不能避免且不能克服的客觀情況?！?/span>
《中華人民共和國合同法》第一百一十七條第一款規(guī)定：“因不可抗力不能履行合同的，根據(jù)不可抗力的影響，部分或者全部免除責(zé)任，但法律另有規(guī)定的除外。當(dāng)事人延遲履行后發(fā)生不可抗力的，不能免除責(zé)任。”第一百一十八條規(guī)定：“當(dāng)事人一方因不可抗力不能履行合同的，應(yīng)當(dāng)及時通知對方，以減輕可能給對方造成的損失，并應(yīng)當(dāng)在合理期限內(nèi)提供證明?！?/span>
《最高人民法院關(guān)于適用<中華人民共和國合同法>若干問題的解釋（二）》第二十六條規(guī)定：“合同成立以后客觀情況發(fā)生了當(dāng)事人在訂立合同時無法預(yù)見的、非不可抗力造成的不屬于商業(yè)風(fēng)險的重大變化，繼續(xù)履行合同對于一方當(dāng)事人明顯不公平或者不能實現(xiàn)合同目的，當(dāng)事人請求人民法院變更或者解除合同的，人民法院應(yīng)當(dāng)根據(jù)公平原則，并結(jié)合案件實際情況確定是否變更或解除?！?/span>
根據(jù)以上法律規(guī)定，新冠肺炎疫情屬于突發(fā)公共衛(wèi)生事件，為了保護群眾健康采取的相應(yīng)疫情防控措施，在法律上可構(gòu)成不可抗力或情勢變更。但在具體住房租賃合同關(guān)系中，應(yīng)結(jié)合合同目的、受疫情影響程度、因果關(guān)系等因素，綜合判斷適用不可抗力還是情勢變更，并按照公平原則確定各方責(zé)任。此外，如果是在租賃當(dāng)事人延遲履行后發(fā)生不可抗力的（如疫情前應(yīng)付租金未支付的），不能因此主張免責(zé)。
（三）防范化解建議
1、出租人、承租人、租賃中介企業(yè)因受疫情影響，確實不能繼續(xù)履行合同的，要及時通知對方，以減輕可能造成的損失，并在合理期限內(nèi)提供相關(guān)證明材料。
2、租賃中介企業(yè)應(yīng)本著平等自愿和誠實信用原則，與出租人協(xié)商疫情防控期間租金減免、延緩支付、延長空置期等問題，盡最大努力爭取出租人理解，避免單方面拒付租金。
3、租賃當(dāng)事人應(yīng)提前就續(xù)租租金調(diào)整等問題進行溝通，避免因個別短期續(xù)租業(yè)務(wù)調(diào)高租金，引發(fā)誤讀和炒作。
4、租期屆滿，租賃當(dāng)事人盡量采用無接觸方式進行物業(yè)交割、資金結(jié)算；承租人暫時無法搬家騰房的，租賃中介企業(yè)或出租人應(yīng)給予合理寬限期限。
5、租賃中介企業(yè)應(yīng)合理調(diào)度房屋管家、維修、保潔等一線服務(wù)人員，就是否需要上門服務(wù)、上門服務(wù)時間等問題與承租人充分溝通，做好入戶作業(yè)防護措施。
6、租賃中介企業(yè)應(yīng)認真梳理完善客戶答復(fù)口徑，加強客服人員培訓(xùn)，注意態(tài)度語氣，避免簡單粗暴。
7、租賃當(dāng)事人應(yīng)通過合法途徑理性維護自身權(quán)益，優(yōu)先通過協(xié)商解決糾紛；協(xié)商不成再通過訴訟等途徑維權(quán)，并注意收集和保存相關(guān)證據(jù)，不趕人、不聚眾，不使用暴力維權(quán)。
二、勞動關(guān)系糾紛
（一）風(fēng)險提示
受疫情及防控措施影響，部分租賃中介企業(yè)無法正常復(fù)工經(jīng)營、短期現(xiàn)金流吃緊、員工返京后需要進行隔離或居家觀察，可能引發(fā)勞動關(guān)系糾紛。主要表現(xiàn)為：
1、員工無法正常到崗上班。
2、租賃中介企業(yè)不能按時支付員工薪酬。
3、租賃中介企業(yè)在疫情期間單方解除勞動關(guān)系。
（二）相關(guān)法律和政策規(guī)定
《中華人民共和國傳染病防治法》第四十一條第二款規(guī)定：“在隔離期間，實施隔離措施的人民政府應(yīng)當(dāng)對被隔離人員提供生活保障；被隔離人員有工作單位的，所在單位不得停止支付其隔離期間的工作報酬?！?/span>
《中華人民共和國勞動合同法》第八十五條規(guī)定：“用人單位有下列情形之一的，由勞動行政部門責(zé)令限期支付勞動報酬、加班費或者經(jīng)濟補償；勞動報酬低于當(dāng)?shù)刈畹凸べY標(biāo)準的，應(yīng)當(dāng)支付其差額部分；逾期不支付的，責(zé)令用人單位按應(yīng)付金額百分之五十以上百分之一百以下的標(biāo)準向勞動者加付賠償金：（一）未按照勞動合同的約定或者國家規(guī)定及時足額支付勞動者報酬的……”
《人力資源社會保障部辦公廳關(guān)于妥善處理新型冠狀病毒感染的肺炎疫情防控期間勞動關(guān)系問題的通知》（人社廳明電[2020]5號）第一條規(guī)定：“對新型冠狀病毒感染的肺炎患者、疑似病人、密切接觸者在其隔離治療期間或醫(yī)學(xué)觀察期間以及因政府實施隔離措施或采取其他緊急措施導(dǎo)致不能提供正常勞動的企業(yè)職工，企業(yè)應(yīng)當(dāng)支付職工在此期間的工作報酬，并不得依據(jù)勞動合同法第四十條、四十一條與職工解除勞動合同?！钡诙l規(guī)定：“企業(yè)因受疫情影響導(dǎo)致生產(chǎn)經(jīng)營困難的，可以通過與職工協(xié)商一致采取調(diào)整薪酬、輪崗輪休、縮短工時等方式穩(wěn)定工作崗位，盡量不裁員或者少裁員。符合條件的企業(yè)，可按規(guī)定享受穩(wěn)崗補貼。企業(yè)停工停產(chǎn)在一個工資支付周期內(nèi)的，企業(yè)應(yīng)按勞動合同規(guī)定的標(biāo)準支付職工工資。超過一個工資支付周期的，若職工提供了正常勞動，企業(yè)支付給職工的工資不得低于當(dāng)?shù)刈畹凸べY標(biāo)準。職工沒有提供正常勞動的，企業(yè)應(yīng)當(dāng)發(fā)放生活費，生活費標(biāo)準按各省、自治區(qū)、直轄市規(guī)定的辦法執(zhí)行?！?/span>
據(jù)此，對于新型冠狀病毒感染的患者、疑似病人、密切接觸者，在其隔離治療期間或醫(yī)學(xué)觀察期間，以及因政府部門實施隔離措施或者采取其他緊急措施不能提供正常勞動的職工，租賃中介企業(yè)不得單方面與員工解除勞動關(guān)系，且不得停止支付員工在此期間的工作勞動報酬。但員工存在重大過錯或者雙方協(xié)商一致的，可以解除勞動關(guān)系。
（三）防范化解建議
1、租賃中介企業(yè)應(yīng)根據(jù)崗位特點，靈活采取居家辦公、互聯(lián)網(wǎng)辦公等形式有序推進復(fù)工。
2、租賃中介企業(yè)應(yīng)當(dāng)安排專人加強員工心理疏導(dǎo)和生活幫扶。
3、對因疫情未及時復(fù)工的員工，租賃中介企業(yè)應(yīng)按勞動合同約定的標(biāo)準支付員工工資；超過一個工資支付周期的可以按有關(guān)規(guī)定支付工資或發(fā)放生活費。
4、受疫情影響經(jīng)營困難的租賃中介企業(yè)，可通過與員工協(xié)商采取調(diào)整薪酬、輪崗輪休、縮短工時等方式，穩(wěn)定工作崗位，盡量不裁員或少裁員。
三、企業(yè)落實疫情防控措施風(fēng)險
（一）風(fēng)險提示
疫情期間，因?qū)ν鈦砣藛T進入社區(qū)進行限制，租賃中介企業(yè)實地帶看、收房存在“進門難”問題，如處理不當(dāng)妨礙或者拒絕執(zhí)行防控措施，可能面臨行政處罰甚至承擔(dān)刑事責(zé)任。此外，個別企業(yè)可能因麻痹大意等存在落實防控措施不到位的風(fēng)險。
（二）相關(guān)法律和政策規(guī)定
《中華人民共和國治安管理處罰法》第五十規(guī)定：“有下列行為之一的，處警告或者二百元以下罰款；情節(jié)嚴重的，處五日以上十日以下拘留，可以并處五百元以下罰款：（一）拒不執(zhí)行人民政府在緊急狀態(tài)情況下依法發(fā)布的決定、命令的……”
《中華人民共和國突發(fā)事件應(yīng)對法》第六十六條規(guī)定：“單位或者個人違反本法規(guī)定，不服從所在地人民政府及其有關(guān)部門發(fā)布的決定、命令或者不配合其依法采取的措施，構(gòu)成違反治安管理行為的，由公安機關(guān)依法給予處罰?！?/span>
《中華人民共和國傳染病防治法實施辦法》第七十條規(guī)定：“有下列行為之一的單位和個人，縣級以上政府衛(wèi)生行政部門報請同級政府批準，對單位予以通報批評；對主管人員和直接責(zé)任人員由所在單位或者上級機關(guān)給予行政處分。（一）傳染病暴發(fā)、流行時，妨礙或者拒絕執(zhí)行政府采取緊急措施的；（二）傳染病暴發(fā)、流行時，醫(yī)療保健人員、衛(wèi)生防疫人員拒絕執(zhí)行各級政府衛(wèi)生行政部門調(diào)集其參加控制疫情的決定的；（三）對控制傳染病暴發(fā)、流行負有責(zé)任的部門拒絕執(zhí)行政府有關(guān)控制疫情決定的；（四）無故阻止和攔截依法執(zhí)行處理疫情任務(wù)的車輛和人員的?！?/span>
根據(jù)《北京市人民政府關(guān)于進一步明確責(zé)任加強新型冠狀病毒感染的肺炎預(yù)防控制工作的通知》《北京市人民政府辦公廳關(guān)于落實“四方責(zé)任”進一步加強重點人群、場所和單位新型冠狀病毒感染的肺炎防控工作的通知》《北京市新型冠狀病毒感染的肺炎疫情社區(qū)（村）防控工作方案（試行）》《北京市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)委員為關(guān)于加強本市租賃中介行業(yè)疫情防控的通知》等要求，各租賃中介企業(yè)開展的疫情防控工作要納入社區(qū)（村）防控體系，嚴格落實社區(qū)防控要求，配合社區(qū)摸排往來人員情況，并提供出租房屋和承租人動態(tài)信息等。
（三）防范措施建議
1、租賃中介企業(yè)應(yīng)完善線上服務(wù)，多引導(dǎo)客戶通過VR、視頻等方式看房；確需實地帶看的，應(yīng)征得社區(qū)同意。
2、對出租人確有委托出租意愿的，租賃中介企業(yè)可先通過視頻等方式查看房屋狀況，評估收房價格，與出租人協(xié)商起租期和空置期等事宜，物業(yè)交割、裝修改造等業(yè)務(wù)待疫情結(jié)束后有序開展。
3、租賃中介企業(yè)要時刻緊繃疫情防控之弦，充分認清形勢，根據(jù)疫情防控要求，調(diào)整完善內(nèi)部管理制度、業(yè)務(wù)流程，堅決配合社區(qū)做好各項防控工作。
